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维维说房:自住时代的选房标准 | 每天听见裘维维No.20

发布时间:2016-11-30

本来楼市已经像一池安静的湖水了,前天一拍地,又躁动了。

 

有人说,面包在跌,面粉在涨,真是个形象的比喻。还好,投资的人群基本被限购、限贷挡在外面了;想要自住的,看到面包跌面粉涨估计有些就摒不住了。行情不明朗,怎么办呢?买房又不能试错,那就给自己定一些标准,即使真错了大不了麻烦点换房,用不着后悔。

 

没有那场热烈的土地拍卖,市场已经慢慢的恢复正常,该卖的卖,该买的买。

 

卖的会选择低价、理性开盘,买的会多方比较、谨慎下单。刚刚过去的周末,又有身边的朋友下单了,这在最近比较少。说明,政策已经被适应了,谨慎的卖房、谨慎的买房成为了共识。

 

有一位老师,盯了申花的楼盘已经很久。每一个在售的楼盘都看过,都从各个维度分析,开发商、价格、户型、与地铁的步行距离、装修标准等等,每一方面都经过了细细的考量。最后,尽管觉得看中的楼盘价格没有想像中低,但可以明确的是不高,于是就下单了。

 

这不是个例,至少在上个周末,这样的案例不少,出现在城市的各个热门角落,申花、奥体、之江……谁也不能保证你是买在房价的最低点上,但自己可以保证自己买的房子不后悔。

 

一、看区域供应量

 

在住保房管局的官方网站上,区域的成交量、供应量都会显示。成交量是会变化的,很多数据拿去化周期是几个月来衡量,其实意义不大;供应量则是相对透明的,我们可以细看下各区的住宅可售房源量。当然区域有大有小,直观的数字不代表什么,还是要分小板块去看。

 

 QQ截图20161130085748.jpg

 ▲各城区供应量、成交量对比,数据来自杭州市房产信息网


上城区、下城区、滨江区都不奇怪,之江只有700多套的供应量,可能很多人会惊讶。上城、下城不用说,是老老老老城区,新开发项目少是自然,滨江这几年供应少,也是自然。之江也出现过楼盘扎堆打架的情况,但是现在应该不会了。尤其是宋城两侧容积率较低的之江核心区,普通住宅有三个楼盘可选:嘉里·云荷廷可售47套,中天·九溪诚品可售27套,祥生·云溪新语可售54套。近期能入市的新房源,只有祥生·云溪新语剩下的两幢,都是128跟140的改善户型。

 

看区域的供应量,无非是看今后有多少房子跟你打架,会不会有地段更好的、产品更好的、价格却更低的。


 二、有大花园的房子


这一点指的是公共的空间。


产品的硬件,主要是规划设计跟户型设计。户型大家都会看,因为关系到今后的使用功能;可是园区规划很多人都会忽略,往往只看立面用了什么材料,却不会太在意社区整体空间的规划设计。因为只有入住了才有感觉,买的时候并不触及痛点。

 

换作在以前,有个大大的中心花园并不稀奇,或者说没有才稀奇。在若干年以前,楼盘打的广告都是超万方的中心花园什么的,现在,这样的广告越来越少。不是广告法执行得太严的缘故,而是有大花园的楼盘越来越少。

 

以后,可能会更少。因为,地价很高,不舍得造大花园,空间都最大化的设计成房子了。每家开发商拿到地后,有一个指标是很重要的,就是地块容积率不能突破的前提下,怎样让货值最大化。解决的通常方案,就是做一些低密度的房子,花园洋房或者排屋。所以,以前地价高意味着亏本可能性大,现在地价高亏本倒不一定,公共空间减少却是一定

 

同样以之江为例,现在你还能看到上文提到的这些比较纯粹的小高层建筑,以后就难说了。云溪新语一期也不过是4万多方的占地面积,但是还能有个下图这么大的中心花园,是因为1.8的容积率只做了7-11层,换作现在一般开发商的做法,铁定是一批排屋+小高层。


QQ截图20161130085809.jpg 
 ▲云溪新语的中心花园


买房不止要考虑建筑面积内的空间,还有考虑整个楼盘的公共空间。买规划设计上比较考虑业主入住感受的房子,以后才会在市场中有竞争力。

 

 

三、精装修的讲究程度

 

浙江省出新规了,今年10月1日以后拿的土地,都要做成品房,也就是带装修交付。以后市场上精装修房会成为普遍做法,做得怎么样就更为重要了。有没有中央空调,装不装地暖,厨房是简易的还是丰富的,收纳的空间够不够,这些都很关键。

  QQ截图20161130085820.jpg

 ▲云溪新语110方样板房实景图


杭州是精装修方面走得比较超前的城市,不敢做精装修的开发商,不是好开发商。不做精装,犯错的机会少,还是不少开发商会做这种安全的选择,多一事不如少一事。


还挺佩服「诸暨绿城」祥生的,云溪新语是它杭州的第一个项目,就敢做精装,而且配置、功能都齐全,还敢贴墙纸,杭州这样的天气里墙纸返修的机率还是很高的。接下来140方的样板房据说快开放了,装修标准升级,不知道会不会有惊喜。

 

精装修其实并不难,难的是开发商想省事还是省钱,两样都省,对购房者来讲今后还是会有不少麻烦;两样都不省的,难能可贵。

 

 

四、房地产企业处于上升期

 

不去省钱也不去省事的开发商,只有一种,就是它还在谋求进步。只有想进步的开发商,才可能在产品上有好的投入。祥生这样的企业,以云溪新语落地杭州,又一下子又入驻了之江双浦、崇贤、下沙大学城北这些板块,不树立一个好的产品形象,以后的发展会何其难。

 

如果你要买的房子,开发商在走下坡路的话,还是要当心点,用杭州话讲,万一「赖倒做」,那可怎么办。

 


五、价格


这点是自然了,货比三家是必须的,比较下来之后同类的产品挑价格实惠的也是应该的。


这个时候要选那些明显价格更实惠的楼盘。现在的情况是,新领出预售证的房源价位,普遍比老楼盘占优势。

 

接下来的楼市,不知道会不会有新的调控政策出台。各个热点城市,尽管已经是异常严厉的调控政策,土地市场还是一致闹猛。在这样的的刺激下,有自住需求的购房者,一定会重新面临选择的问题。

 

我们得认清楚一点,市场变化是正常的,这个调控周期会持续多久,我们并不知晓,而调控的力度和时长,都会左右市场的变化。

 

没法把控市场,只能把握自己的决策,选好房子才能在市场上升期时心满意足,在市场波动期时波澜不惊。更重要的是,自己要入住的时候不会后悔。



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